Update van de redactie – 8 september 2020

Afgelopen juli zijn de woninghuren in Nederland met gemiddeld 2,9 procent gestegen ten opzichte van vorig jaar. Dat maakt het de grootste huurstijging in zes jaar, zo blijkt uit onderzoek van het CBS dat op 7 september werd gepubliceerd. In de vrije sector stegen de huren met 3 procent, in de sociale sector met 2,7 procent.

1 juli is elk jaar de dag waarop huurverhogingen ingaan. De Eerste Kamer pleitte ervoor om die verhoging dit jaar niet door te laten gaan in verband met de coronacrisis. Minister Ollongren (D66) vond dat niet nodig en legde verzoeken daarvoor tweemaal naast zich neer. Dat leverde haar een motie van afkeuring van de Eerste Kamer op.

Dit artikel verscheen eerder op OneWorld.nl op 8 mei 2020.

Zoals in veel sectoren legt de coronacrisis ook op de woningmarkt tal van ongelijkheden en zorgwekkende trends bloot. Een van die trends, die zich tot nu toe nagenoeg geruisloos voltrok, is de flexibilisering van de woningmarkt. Dat is een eufemistische manier van zeggen dat tijdelijkheid en onzekerheid op de woningmarkt aan terrein winnen. De coronacrisis laat in één klap zien welke gevolgen dit heeft.

Zo verdubbelde de afgelopen tien jaar het aantal dakloze mensen. Maar het gaat om meer dan dat: een dak boven je hoofd betekent nog niet dat je ook een thuis hebt. Een thuis is een plek waar je je veilig en geborgen voelt, een plek die stabiliteit biedt. Daarvoor moet die plek je ook de garantie geven dat je er kunt blijven, dat jouw verblijf niet iets tijdelijks en onzekers is wat je zomaar kunt kwijtraken.

De Minister van Binnenlandse Zaken stak een stokje voor het bevriezen van de jaarlijkse huurverhoging

Tijdens de coronacrisis is die zekerheid nóg belangrijker gebleken. Het kabinet heeft daarom een spoedwet aangenomen die het mogelijk maakt tijdelijke huurcontracten die nu aflopen met drie maanden te verlengen, om te voorkomen dat huurders midden in deze crisis op straat komen te staan. Met veel verhuurders is daarnaast afgesproken tijdelijk geen huisuitzettingen uit te voeren.

De huidige maatregelen doen ook veel níet. Zo stak minister Kajsa Ollongren (D66) van Binnenlandse Zaken een stokje voor het bevriezen van de jaarlijkse huurverhoging: ze stelde dat woningcorporaties dan te weinig geld zouden binnenkrijgen om nieuwe woningen te bouwen. De maatregelen gelden bovendien niet voor antikraakbureaus, die door kunnen gaan met het aanbieden van zeer tijdelijke en zeer onzekere woonvormen.

Als de maatregelen in deze spoedwet iets blootleggen, dan is het wel de toenemende woononzekerheid onder een groeiend deel van de huurders.

Wankele beleidsargumenten

Het flexibiliseren van de huurwoningmarkt is een langgekoesterde ambitie van de overheid. Tijdelijkheid werd, onder andere met de Wet tijdelijke huur, omarmd onder het mom van modernisering van de woningmarkt. Een kernargument hiervoor is dat de van oudsher sterke huurbescherming in Nederland private investeerders zou afschrikken. Beschermende regelgeving belemmert hen immers huurders regelmatig te vervangen en de huren op te krikken1. Dat drukt de rendementen en houdt nieuwe investeerders tegen, zo is het idee, met minder aanbod tot gevolg.

Door de huurbescherming te verzwakken wordt de machtspositie van de verhuurder sterker, wat naadloos aansluit op het beleid van voormalig minister van Wonen Stef Blok (VVD) om het private partijen naar de zin te maken op de woningmarkt en hen zo te verleiden tot investeringen. Woonzekerheid moest wijken voor privaat rendement.

Het idee dat het begrenzen van huurstijgingen voor zittende huurders het aanbod beperkt is nauwelijks bewezen. De bewering van minister Ollongren – dat woningcorporaties zonder huurstijgingen te weinig geld zouden hebben voor nieuwbouw – is extra wrang in het licht van recente beleidsmaatregelen gericht op het bestraffen van diezelfde woningcorporaties. Denk aan de verhuurderheffing 2, een jaarlijkse kostenpost voor de woningcorporaties van inmiddels bijna 2 miljard euro.

Een ander argument voor tijdelijke huurcontracten: ze zorgen voor een betere match tussen huurder en woning. Ze moeten garanderen dat een jongerenwoning inderdaad blijvend bewoond wordt door een jongere, en een gezinswoning door een gezin. Daar zit op papier wat in: nu blijven veel huurders in een woning die eigenlijk niet (meer) past bij hun levensfase of huishoudsituatie. Een tijdelijk contract zou verversing van het huurdersbestand garanderen.

Maar dat is op papier. Want het is de vraag hoe haalbaar zo’n soepele doorstroom in de praktijk is op een overspannen woningmarkt. Daarnaast getuigen deze perspectieven van een beperkte blik op de betekenis van wonen. Een efficiënt draaiende woningmarkt staat centraal, voor de menselijke maat is veel minder aandacht. Hoe zit het met de band die bewoners opbouwen met hun woning en omgeving? Tijdelijkheid zorgt ervoor dat mensen zich de woning en buurt minder eigen maken, wat het thuisgevoel negatief beïnvloedt. Flexibilisering staat op deze manier haaks op het recht op een thuis. Hoe heeft dit idee toch het woningbeleid binnen kunnen dringen?

Een stille verschuiving

Decennialang was de huurbescherming in Nederland ronduit stevig. Permanente huurcontracten waren, uitzonderingen daargelaten, de standaard en huurstijgingen bleven gematigd. Exacte cijfers zijn niet bekend, maar de meerderheid van de Nederlanders huurders heeft vooralsnog een permanent huurcontract. De trend naar meer tijdelijkheid en meer onzekerheid is echter ingezet. Een blik over de grens leert waar dit toe kan leiden. Tot eind jaren 70 waren ook in het Verenigd Koninkrijk vaste huurcontracten de norm. Daar is weinig meer van over: inmiddels zijn kortlopende huurcontracten van een halfjaar of een jaar volkomen normaal.

Steeds vaker experimenteren zowel verhuurders met tijdelijke woonvormen en huurcontracten

De overheidsambitie om de woningmarkt te flexibiliseren brengt hier dus ook in Nederland verandering in. Woningmarktonderzoeker Carla Huisman noemt dit in haar proefschrift een stille verschuiving. Steeds vaker experimenteren zowel woningcorporaties als private verhuurders met tijdelijke woonvormen en huurcontracten. Sinds 2016 zijn huurcontracten met een looptijd van maximaal twee jaar wettelijk toegestaan, net als vijfjaarcontracten voor specifieke doelgroepen zoals jongeren. Daarbovenop komen nog andere vormen van tijdelijk wonen, waaronder antikraak.

In de snel groeiende vrije huursector (met huren boven de liberalisatiegrens van 737 euro per maand) gelden in principe geen maximale huurverhogingen. Zeker in de grote steden ontstaat een huursegment waar de huren al bijzonder hoog liggen en ook nog eens snel stijgen. Hier wonen blijft vaak iets tijdelijks, omdat de stijgende woonlasten tot verhuizen aanzetten.

Reële gevolgen

Een tijdelijk huurcontract is niet alleen vervelend voor de huurder, het heeft reële negatieve gevolgen. De woononzekerheid die gepaard gaat met tijdelijkheid heeft een bewezen invloed op de mentale en fysieke gezondheid van de bewoners. Dat geldt voor zowel volwassenen als voor kinderen, blijkt uit onderzoek. Woonzekerheid is een fundament voor bestaanszekerheid. Waar zoeken naar een geschikte woning veel tijd en mentale energie kost, biedt een stabiele woonomgeving juist de kans om (emotioneel) te investeren in een woning en buurt, wat het welzijn bevordert.

Zoals gezegd houdt tijdelijkheid deze investering juist tegen: waarom zou je een nieuwe vloer leggen, de muren verven of een band opbouwen met de buren als je binnen de kortste keren weer weg bent? Voor kinderen betekent een stabiele woonomgeving een stabiele leer- en schoolomgeving, al is het maar omdat ze niet van school hoeven te wisselen.

Daarnaast staat woononzekerheid vaak niet op zichzelf, maar gaat het gepaard met economische onzekerheid. Nederland kent relatief veel werknemers met een tijdelijk arbeidscontract. Een stapeling van onzekerheden, die bovendien met elkaar verbonden zijn, is het resultaat, waarbij mensen op verschillende vlakken buiten de boot vallen. Loopt je tijdelijke huurcontract af, dan ben je al snel geneigd onder tijdsdruk een nieuwe tijdelijke, te dure of anderszins ongeschikte woning te accepteren. Zo vormt de ene tijdelijke woonsituatie aanleiding voor de volgende. Het alternatief is dakloosheid: verlies van huisvesting is een van de belangrijke paden naar dakloosheid.

Flexibilisering van de huurcontracten versterkt de ongelijkheid tussen kopers en huurders

Ten slotte verscherpt flexibilisering van de huurcontracten de ongelijkheid tussen kopers en huurders. Zet de trend richting meer tijdelijke huurcontracten door, dan wordt woonzekerheid een privilege voor de al relatief welvarende kopers, terwijl mensen die huren met steeds meer woononzekerheid te maken krijgen. Dit komt bovenop ander beleid dat kopen van een woning bevoordeelt, en vergroot de al bestaande kloof tussen kopers en huurders.

Een goede lakmoesproef voor beleidsmaatregelen in de huursector is de vraag of we soortgelijk beleid ook voor woningbezitters zouden accepteren. Ga maar na: een voorstel voor tijdelijke hypotheken en aanhoudende woononzekerheid voor kopers zou weinig kans maken.

Hoe dan wel?

De voordelen van tijdelijke huurcontracten zijn gering en de nadelen reëel. Huurbescherming bevordert het welzijn van zowel individuele huurders als de samenleving als geheel. Desalniettemin juicht de overheid verdere flexibilisering van de huurwoningmarkt toe. De huidige maatregelen normaliseren tijdelijke woonvormen en zetten de deur open voor nog meer onzekerheid.

Een structurele oplossing is de Nederlandse traditie van sterke huurbescherming juist te koesteren en waar nodig in ere te herstellen. Op korte termijn zorgen tijdelijke contracten wellicht voor een efficiëntere verdeling van de schaarse woonruimte, maar op langere termijn schaden ze het welzijn van de huurders en vergroten ze de ongelijkheid tussen kopers en huurders. Het verdient juist aanbeveling te investeren in een sterke huursector als aantrekkelijk alternatief voor een koopwoning. Fatsoenlijke huurbescherming mag daarbij zeker niet ontbreken.

25631799495_830b0bf67a_o

‘Politici ‘geschokt’ door vele daklozen? Ze hebben het zelf veroorzaakt’

Dat er meer daklozen zijn, is het logische gevolg van decennia aan falend beleid.

building-metal-house-architecture-101808

Kopen beter dan huren? De mythe waar we allemaal in getrapt zijn

Zelfs je huurbaas denkt dat je je geld weggooit, terwijl kopen lang niet altijd beter is.

  1. Bij zittende huurders mogen verhuurders de huur namelijk slechts een keer per jaar verhogen met een vast maximaal percentage ↩︎
  2. De verhuurdersheffing is een belasting voor woningcorporaties (en grote sociaal-woningverhuurders) op sociale huurwoningen ↩︎

Bewuster geworden door dit artikel?

Onze journalistiek is toegankelijk voor iedereen en dat willen we zo houden. Met een kleine bijdrage help jij ons anderen ook bewust te maken. Alvast bedankt!

Ja, ik doe graag een eenmalige donatie!
Hoeveel wil je doneren?
cody

Over de auteur

Cody Hochstenbach is postdoctoraal onderzoeker stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam. Dit jaar ontving hij de Veni­-beurs voor …
Bezoek auteurspagina

Ik wil dat OneWorld blijft bestaan

AbonneerDoneer

Lees je bewust via onze wekelijkse nieuwsbrief