De verhuurderheffing gaat met een half miljard omlaag, besloot de Tweede Kamer tijdens de Algemene Beschouwingen. Maar linkse partijen, woonactivisten en deskundigen wilden liever dat de heffing helemaal werd afgeschaft. Waar hebben we het eigenlijk over als we praten over afschaffing van de verhuurderheffing?

Wat is de verhuurderheffing?

De verhuurderheffing is een belasting op sociale huurwoningen. Sinds 2013 dragen alle verhuurders die meer dan vijftig sociale huurwoningen bezitten deze belasting af over de waarde van hun woningbezit. In 2020 leverde de heffing de staatskas 1,8 miljard euro op. In totaal is er sinds 2013 al bijna 12 miljard opgebracht, bijna helemaal door woningcorporaties.

De laatste minister van Wonen, Stef Blok (VVD), voerde de verhuurderheffing in tijdens de economische crisis, met als doel de staatskas te vullen. In 2013 was de algemene teneur in de politiek namelijk dat de woningcorporaties wel met wat minder geld toekonden. Dat had te maken met schandalen over speculaties op de woningmarkt en te hoge salarissen voor directieleden. En hoewel experts waarschuwden voor de negatieve gevolgen van de heffing, dacht het Centraal Planbureau dat de verhuurderheffing in combinatie met hogere huurstijgingen meer woningbouw zou opleveren. Inmiddels is duidelijk dat de belasting dat effect niet had.

Geen enkel ander land ter wereld heft belasting op het bezitten van sociale huurwoningen

De verhuurderheffing is iets Nederlands: er is geen enkel ander land ter wereld dat een belasting heft op het bezitten van sociale huurwoningen. Het idee van sociale huurwoningen is immers dat die goedkoop worden aangeboden, zodat ze betaalbaar zijn voor mensen met lage inkomens. De politieke keuze voor de verhuurderheffing heeft dan ook vooral te maken met – in de woorden van stadsgeograaf Cody Hochstenbach – ‘de langgekoesterde politieke wens om de sociale huursector een kopje kleiner te maken’.

Met name de VVD vond dat te veel mensen in een sociale huurwoningen woonden. Die partij wilde dat meer corporatiehuurders zouden doorstromen naar een koop- of huurwoning in de particuliere sector. Al sinds de jaren 80 is het woonbeleid erop gericht huisvesting grotendeels aan de markt over te laten. Daarom werd in de Woningwet 2015 bepaald dat woningcorporaties terug moesten naar hun ‘kerntaak’: huisvesting bieden aan de laagste inkomensgroepen en doelgroepen die extra zorg nodig hebben, zoals mensen die uit een zorginstelling of de daklozenopvang komen. Door een lagere inkomensgrens voor sociale huurders kwamen groepen met een middeninkomen niet meer in aanmerking voor sociale huur.

Ook dat paste binnen het grotere doel om huisvesting meer aan de markt te laten. De inkrimping van de socialehuursector wordt in een overheidsbrochure uit 2014 over ‘investing in Dutch housing’ een positieve factor voor investeerders in de particuliere huursector genoemd. Als middeninkomensgroepen niet meer terechtkunnen in de socialehuursector zorgt dat voor meer vraag naar woningen in de duurdere ‘vrije’ sector.

Welke gevolgen heeft de verhuurderheffing?

Ten eerste: de socialehuursector werd kleiner. Dat was het doel van de heffing, en dat gebeurde ook. De belasting gaf verhuurders namelijk een financiële prikkel om sociale huurwoningen af te stoten. Afstoten kan bijvoorbeeld door woningen duurder te maken, ze te laten slopen of ze te verkopen aan onder andere particuliere verhuurders. En die zijn zich sinds invoering van de verhuurderheffing meer gaan richten op de duurdere vrije sector, omdat sociale huur niet meer rendabel zou zijn.

Een ander gevolg is: minder nieuwbouw. Woningcorporaties hielden onvoldoende geld over, waardoor in de eerste jaren na de invoering de nieuwbouwproductie met de helft afnam. Om aan geld voor nieuwbouw te komen, verkochten woningcorporaties meer woningen. Dat deden ze al vóór de heffing werd ingevoerd, maar door de belasting ging het tempo omhoog. Uiteindelijk werden er meer woningen afgestoten dan nieuw gebouwd: sinds 2013 is het bezit van woningcorporaties met 100.000 woningen afgenomen.

Ook op het onderhoud en de verduurzaming van huizen heeft de heffing een negatief effect. Uit cijfers van Aedes, de koepelorganisatie voor woningcorporaties, dat minstens 80.000 sociale huurwoningen flinke gebreken vertonen, en een deel daarvan is rijp voor de sloop. Ruim een derde van de huurders van woningcorporaties zegt met achterstallig onderhoud te kampen.

Wie heeft het meest last van de verhuurderheffing?

Het gebrek aan betaalbare woningen brengt volgens de landelijke huurdersvereniging de Woonbond kwetsbare groepen in nood, onder wie ‘mensen met een psychiatrische achtergrond of verstandelijke beperking, statushouders, arbeidsmigranten, daklozen, studenten en ouderen’. Ook voor mensen met een lichamelijke beperking zijn te weinig betaalbare aangepaste woningen, zegt Ieder(in), een belangenorganisatie voor mensen met een beperking of chronische ziekte.

Ook huurders dragen de gevolgen. De verhuurderheffing wordt namelijk gedeeltelijk doorberekend aan de huurders. Woningcorporaties kregen bij de invoering van de belasting nadrukkelijk de mogelijkheid om de heffing deels te compenseren door de huren te verhogen. Bovendien mochten ze extra inkomensafhankelijke huurverhogingen doorvoeren voor huurders met een inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huur. Het idee daarachter was dat dat hen zou aansporen hun socialehuurwoning te verlaten.

In de eerste jaren na invoering betaalden sociale huurders elk jaar gemiddeld zo’n 5 procent meer huur. Deze stijging wordt maar deels gecompenseerd door hogere huurtoeslagen. Volgens de Woonbond nam het aantal huurders dat na het betalen van de huur te weinig overhoudt voor dagelijkse uitgaven daardoor snel toe: van 8,1 procent in 2009 naar 18,3 procent in 2015. Dat zijn 528.000 huishoudens. Vooral huurders in de sociale sector kregen te maken met te hoge woonlasten. Zonder de heffing hadden huurders gemiddeld 70 euro per maand minder hoeven te betalen.

Tot slot: de overheid en de verhuurders. Door de huurverhogingen hebben meer huurders recht op meer huurtoeslag, die door de overheid betaald wordt. En verhuurders zien een kwart van de opbrengst van hun verhuurde woningen opgaan aan belastingen zoals de verhuurderheffing.

Is de wooncrisis voorbij als de verhuurderheffing wordt afgeschaft?

Woonactivisten en volkshuisvestingsexperts pleiten niet enkel voor verlaging, maar vooral ook voor afschaffing van de verhuurderheffing, omdat woningcorporaties dan pas voldoende financiële ruimte hebben om te investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Corporaties hadden met het geld dat zij tussen 2013 en 2023 afdragen ongeveer 93.500 extra woningen kunnen bouwen, blijkt uit onderzoek. De investeringen zouden ook 60.000 extra banen in de bouw opleveren. Een ander onderzoek wijst uit dat de verhuurderheffing halveren ook al veel zou opleveren: corporaties zouden dan zo’n 85.000 extra betaalbare huurwoningen kunnen bouwen en een begin kunnen maken met de verduurzaming van zo’n 150.000 huizen.

Tegelijk is het goed om te beseffen dat met afschaffing niet alle negatieve gevolgen automatisch worden teruggedraaid. Voor de nodige nieuwbouw, het achterstallig onderhoud en de verduurzaming is het geld dat nu naar de verhuurderheffing vloeit niet toereikend. Woningcorporaties komen daarvoor tot 2035 zo’n 30 miljard euro tekort. Volgens Aedes kost alleen al de verduurzaming van 2,1 miljoen corporatiewoningen tot 2050 elk jaar 3,4 miljard euro. Bovendien is ook niet gezegd dat de huurverhogingen worden teruggedraaid bij afschaffing, als woningcorporaties het geld zeggen nodig te hebben voor investeringen.

Woningcorporaties willen ook graag weer woningen bouwen voor mensen met middeninkomens, van wie een deel tussen wal en schip valt, omdat ze geen toegang hebben tot sociale huurwoningen en geen woning kunnen kopen – door hoge huizenprijzen of omdat ze vanwege een flexcontract geen hypotheek kunnen krijgen. Een deel van de middeninkomens is daarom aangewezen op de particuliere woningmarkt waar de huurprijzen hoog zijn en harder stijgen dan in de sociale sector, en waar vaak enkel nog tijdelijke huurcontracten worden aangeboden.

Om dit op te lossen, pleiten sommige experts en woningcorporaties ervoor dat woningcorporaties hun kerntaak weer uitbreiden, zodat ook zij weer een betaalbare woningen kunnen aanbieden aan middeninkomens, zoals zij ooit deden. Als corporaties daarvoor kiezen zonder extra overheidsinvesteringen dan kan dat ten koste gaan van de huisvesting van mensen in lage inkomensgroepen en van bijzondere doelgroepen.

Verminderen van de verhuurderheffing zou dus een slechts heel kleine stap richting meer betaalbare huisvesting zijn. Afschaffing zou al een flinkere stap zijn, maar om de huidige problemen met het aanbod en de betaalbaarheid van woningen echt aan te pakken, zijn nog veel grotere stappen nodig.

iStock-1180089717

‘Bescherm huurders, ook na corona’

De huren zijn in geen zes jaar zo hard gestegen als nu.

building-metal-house-architecture-101808

Kopen beter dan huren? De mythe waar we allemaal in getrapt zijn

Zelfs je huurbaas denkt dat je je geld weggooit, terwijl kopen lang niet altijd beter is.