Journalistiek voor een eerlijke en duurzame wereld

Voordat je verder leest:

Onafhankelijke journalistiek voor een eerlijke en duurzame wereld kost tijd en geld. Als Vriend van OneWorld steun je voor € 6 per maand onze missie, lees je dagelijks bijzondere verhalen, ontvang je ons magazine en meer!

Ja, ik word Vriend Ik lees eerst verder

Adolf Rapphold is boos. Op de politiek en de vastgoedlobby, maar vooral op zijn eigen huurbaas: vastgoedconglomeraat Deutsche Wohnen. En hij is niet de enige. Samen met tienduizenden andere demonstranten is hij op een zonnige zaterdagmiddag naar het Berlijnse Alexanderplatz gekomen om te protesteren tegen de ijzeren greep van Deutsche Wohnen op de vastgoedmarkt. Tussen de karakteristieke DDR-architectuur van voormalig Oost-Berlijn houden studenten, gezinnen en ouderen zelfgemaakte spandoeken in de lucht. Een enkeling zwaait met een communistische vlag.

Rapphold woont sinds 2002 in een klein appartement in de Berlijnse voorstad Spandau. Hij heeft het er altijd naar zijn zin gehad, maar die tijd is voorbij sinds het woonblok in handen viel van Deutsche Wohnen: “Opeens wordt elk jaar de huur verhoogd zonder dat er ooit onderhoud wordt gepleegd. De verf bladdert van de muren en als de verwarming stuk is moeten we die zelf repareren.”

Investeerders

Deutsche Wohnen is een enorm bedrijf: het is de derde beursgenoteerde vastgoedinvesteerder in Europa met een winst van 432 miljoen euro in 2017. In Berlijn bezit het concern 111.500 woningen en is daarmee een stuk groter dan directe concurrenten Vonovia (44.000 woningen) en de Zweedse investeerder Akelius (14.000).

Er zijn in Berlijn al 300.000 sociale huurwoningen voor een appel en een ei verkocht aan private partijen

In de chaotische jaren na de val van de Muur wilde (nog) niemand in de Duitse hoofdstad wonen. De huizenprijzen bleven daarom lange tijd extreem laag. Maar in de jaren die volgden trok Berlijn als regeringszetel steeds meer dienstverleners, multinationals, overheidsdiensten, hoogopgeleide creatieven en startups aan. Voor vastgoedinvesteerders veranderde de stad in een goudmijn. En omdat Berlijn al jaren lijdt onder structurele begrotingstekorten werden sinds de Duitse eenwording al ruim driehonderdduizend sociale huurwoningen voor een appel en een ei verkocht aan private partijen.

Deutsche Wohnen doet naar eigen zeggen aan ‘woningontwikkeling’ door in te spelen op die ‘toestroom richting metropoolregio’s’, waardoor de ‘waarde van vastgoed stijgt’. In de praktijk komt dat neer op het massaal opkopen van goedkope huurwoningen – om die vervolgens te renoveren en tegen een veelvoud van de oorspronkelijke prijs terug in de markt te zetten. In sommige Berlijnse wijken is de gemiddelde huur binnen tien jaar verdubbeld. Volgens data van The Economist vertonen de huizenprijzen in Amsterdam sinds 2012 een vergelijkbare trend.

Onteigeningscampagne

Mensen als Adolph Rapphold kunnen daardoor de huur niet meer betalen en vertrekken richting stadsrand, of verder. Veel Berlijners zijn het zo beu om hun eigen stad uitgejaagd te worden dat huurdersverenigingen samen het burgerinitiatief Deutsche Wohnen & Co Enteignen (DWE) zijn gestart. DWE wil een wetgevend referendum afdwingen om tien vastgoedbedrijven die meer dan drieduizend woningen bezitten terug onder publieke controle te brengen, vertelt Helge Peters van DWE. “Tijdens de protestmars vanmiddag zijn we begonnen met een handtekeningenactie die moet leiden tot een referendum. De lokale politiek moet volgens de Berlijnse grondwet dan iets verzinnen om Deutsche Wohnen te onteigenen.”

DWE baseert zich daarbij op een oud artikel uit de Duitse grondwet dat stelt dat grond in kwesties van publiek belang onteigend mag worden. In de praktijk is nog nooit gebruik gemaakt van die bepaling, vertelt Peters. Het idee van DWE is om alle woningen van Deutsche Wohnen onder te brengen in een publieke instelling die gerund zou worden door huurders zelf. Deutsche Wohnen zou – mocht het tot onteigening komen – wel met tientallen miljarden euro’s belastinggeld gecompenseerd moeten worden. Desondanks is volgens Berliner Zeitung 44 procent van Berlijners vóór onteigening. Peters: “Deze campagne is een noodgreep tegen een machtige vastgoedindustrie die van de politiek jarenlang vrij spel heeft gekregen. Mensen worden hun woning uitgewerkt, panden worden ongevraagd gemoderniseerd en huren daarna verhoogd tot ze onbetaalbaar zijn, of onderhoud aan oude woningen wordt simpelweg niet meer uitgevoerd.”

Fijn dat het trappenhuis nu wordt gepoetst, maar wat heb ik daaraan als ik de huur niet meer kan betalen?

Als de demonstratiestoet vanaf Alexanderplatz in oostelijke richting trekt zingen groepen punkers protestliedjes en wordt er zelfgemaakte cola verkocht. Horecapersoneel vraagt aandacht voor de gedwongen sluiting van hun volkskroeg en winkeliers delen flyers uit om dreigende uitzetting te voorkomen. Politici lopen anoniem mee met de demonstratie – de organisatie heeft politieke uitingen expliciet verboden. Zelfs de massaal uitgerukte politie lijkt het eens te zijn met de demonstranten, vertelt een man met grijze pet. Hij is bloemist en geboren in Berlijn. Zijn naam wil hij niet zeggen.

Zojuist is de eerste verfbom tegen de gevel van een nieuwbouwhuis uiteengespat. “De oorspronkelijke bewoners worden langzaam vervangen door mensen met geld. Voor schoonmakers of politieagenten is wonen in het centrum niet meer te betalen”, vertelt hij. “Het pand waarin ik woon is twee maanden geleden opgekocht door het Zweedse Akelius. Heel fijn dat het trappenhuis nu elke week wordt gepoetst. Maar wat heb ik daaraan als ik straks de huur niet meer kan betalen?”

IMG_6665
Protestmars tegen Deutsche Wohnen. Beeld door: Hans Wetzels
IMG_6720
Zelfgemaakte cola. Beeld door: Hans Wetzels
IMG_6668
Demonstranten tijdens de protesten tegen Deutsche Wohnen. Beeld door: Hans Wetzels

Onderdeel van financiële industrie

Die voortslepende huizencrisis is geen puur Berlijns fenomeen, waarschuwt de Europese federatie van daklozenorganisaties Feantsa in haar jaarlijkse rapport. Berlijn is volgens Feantsa het epicentrum van huisvestingsproblemen in Duitsland, maar ook in andere Duitse en Europese steden – van München tot Hannover, Amsterdam en Rome – stijgen de vastgoedprijzen snel. Het aantal Italianen zonder vaste verblijfplaats verdrievoudigde de laatste tien jaar en in het welvarende Kopenhagen steeg het aantal thuisloze jongeren met 75 procent. In Nederland spendeert 70 procent van de jongvolwassenen zo’n groot deel van hun inkomen aan woonlasten dat de kans om op straat te belanden zes keer groter is dan in andere leeftijdsgroepen.

“Berlijn loopt voorop in deze ontwikkeling omdat de huren hier lang zo laag waren”, legt Peters uit. “Maar in feite gebeurt overal in Europa hetzelfde: de woonmarkt financialiseert in rap tempo. Deutsche Wohnen ís helemaal geen vastgoedbedrijf. Het wil primair winsten genereren voor aandeelhouders door goedkoop vastgoed op te kopen en dat in waarde te laten stijgen. Wat dat betekent voor de bewoners maakt ze niet zoveel uit. Zulke bedrijven maken deel uit van de financiële industrie.”

Van het totale aandelenpakket van Deutsche Wohnen is 10 procent in handen van de grote Amerikaanse vermogensinvesteerder BlackRock. Medio 2018 meldt BlackRock via uitbreiding van het aandelenportfolio meer invloed te willen krijgen op de koers van Deutsche Wohnen. De Amerikaanse investeerder bezit eveneens 8,7 procent van de aandelen in concurrent Vonovia. In maart 2019 luiden mensenrechtenexperts van de Verenigde Naties de noodklok over die invloed van de financiële sector op huizenmarkten wereldwijd – volgens de VN ‘inconsistent met internationale mensenrechtenwetgeving en het recht op adequate behuizing’.

Populisme uit eerdere tijden

Zoals te verwachten is Deutsche Wohnen zelf niet te spreken over het onteigeningsinitiatief. Het bedrijf laat zich vertegenwoordigen door vastgoedbrancheorganisatie BBU. In een interview met Der Spiegel noemt BBU-perswoordvoerder David Eberhart het referendum het soort voorstel dat ‘eerder in het Derde Rijk is voorgekomen’. Ook zou onteigening Berlijn geen vierkante meter nieuwe woonruimte opleveren, benadrukt Eberhart in een telefonische reactie. “Juridisch is onteigening van een bedrijf helemaal niet mogelijk omdat privaat bezit grondwettelijk beschermd wordt. Deutsche Wohnen tot zondebok bombarderen is goedkoop populisme dat we kennen uit nazikranten.”

Heeft Eberhart een punt? Er zijn inderdaad jarenlang te weinig woningen gebouwd in Berlijn. Dat is deels terug te voeren op de explosief stijgende grondprijzen: in 2017 steeg de prijs van een vierkante meter bouwgrond van 393 naar 695 euro. Om woningbouw te stimuleren zou de Berlijnse senaat veel meer grond een bouwbestemming moeten geven. Uit onderzoek van de Berlijnse investeringsbank IBB blijkt dat alleen in de topsector vraag en aanbod op de huizenmarkt in evenwicht zijn. Vooral in de lagere prijsklassen is te weinig bijgebouwd – pas sinds 2015 stijgt het aantal goedkope woningen in de Duitse hoofdstad weer langzaam.

Huurders draaien op voor waardestijging vastgoed

Dat liberale Europese regels de toegang tot de vastgoedmarkt in de EU voor internationale spelers verbeterd hebben, maakt het er volgens senator Gaby Gottwald (Die Linke) niet makkelijker op. Gebrekkig stedelijk bouwbeleid verandert niets aan de slinkse manier waarop vastgoedgiganten als Akelius of Deutsche Wohnen verdienen aan het woningentekort. Opgekochte woningen worden verwaarloosd, huurders hebben geen inspraak in renovaties en de pandeigenaren omzeilen de wettelijke grenzen op huurverhogingen slim door de moderniseringskosten (voor onbepaalde tijd) aan huurders door te berekenen.

Een huur van 500 euro per maand kan zo opeens 1500 euro worden. Gottwald: “Vanwege de lage prijzen is Berlijn interessant voor grote partijen die hier spotgoedkoop vastgoed kunnen opkopen. Ze laten de panden verkrotten en moderniseren de boel daarna razendsnel. Het is absurd dat ze huurders mogen laten opdraaien voor de waardestijging van hun vastgoedobjecten. Maar helaas is dat het directe gevolg van regeringsbeleid waar wij als stedelijke overheid niet veel aan kunnen veranderen.”

Om beter inzicht te krijgen in de strategie van Deutsche Wohnen heeft Gottwald de investeringen van het vastgoedbedrijf opgevraagd. Volgens die cijfers geeft het vastgoedconglomeraat al jaren structureel minder uit aan onderhoud dan de stedelijke woningbouwcorporaties. Tegelijkertijd zijn de investeringen van Deutsche Wohnen in pandmodernisering omhooggeschoten, van zo’n 4 euro per vierkante meter in 2013 tot 22,85 euro in 2017.

Vergeleken met Amsterdam is Berlijn nu eenmaal extreem goedkoop wonen. Voor investeerders levert dat gouden kansen op

Dat daar een bewuste strategie achter zou steken is volgens David Eberhart van BBU echter onzin: “Deutsche Wohnen bezit heel veel woningen. Natuurlijk valt er wel eens een verwarming uit. Zover ik weet zijn de meeste huurders van Deutsche Wohnen hartstikke tevreden. Vergeleken met Amsterdam is Berlijn nou eenmaal extreem goedkoop om te wonen. Voor investeerders levert dat gouden kansen op. De gemeente kan het geld dat ze kwijt zou zijn aan schadeloosstelling bij onteigening beter investeren in bouwen.”

Burgerverzet

De dreiging van een onteigeningsprocedure zou investeerders zoveel schrik kunnen aanjagen dat het een disciplinerende werking heeft op Deutsche Wohnen. Critici vrezen juist dat de campagne van DWE vastgoedinvesteerders afschrikt om überhaupt nog in woningbouw te investeren. In dit geval heeft Deutsche Wohnen de onteigeningsdreiging vooral aan zichzelf te danken, benadrukt Anja Köhler in café Sybille aan de Karl-Marx-Allee. De wanden hangen vol historische foto’s van de op Moskou gemodelleerde straat.

“Deutsche Wohnen wilde dit woonblok voor 98 miljoen euro opkopen”, vertelt Köhler. “Ze maken graag goede sier met cultuurhistorisch erfgoed om dat vervolgens te saneren. Toen begin november bekend werd dat ze wilden kopen, sloeg de onrust direct toe. Veel mensen wonen hier hun hele leven en vrezen uitzetting als Deutsche Wohnen zijn zin krijgt. Dat is hoe het al jaren in de stad gaat.”

IMG_6707
Lappen gele en rode stof hangen uit de ramen van de huizen. Bewoners hebben die daar opgehangen als teken van solidariteit. Beeld door: Hans Wetzels

Köhler zelf woont al vijftien jaar aan de Karl-Marx-Allee. Ze werkt vanuit huis als notaris en jurist. Als voorzitter van een inderhaast opgericht bewonerscomité nam ze de voorgestelde verkooptransactie onder de loep en kwam tot opmerkelijke conclusies: “Als een pand verkocht wordt heb je als huurder het recht op eerste aankoop. Maar in de aan de huurders toegestuurde overeenkomst werd het daadwerkelijk uitoefenen van dat kooprecht heel moeilijk gemaakt. Het bleef volstrekt onduidelijk waarop de koopprijs gebaseerd was en ook het verplichte kredietbewijs dat nodig is om een hypotheek te krijgen is nooit meegestuurd.”

Bewoners ontmoedigen om van hun kooprecht gebruik te maken is deel van de strategie van Deutsche Wohnen, meent Köhler. In overleg met de stadsdeelraad verzon ze echter een list, grijnst ze. “Veel mensen willen helemaal niet kopen. Maar om hun woning uit handen van Deutsche Wohnen te houden moesten ze nu wel. Daarom hebben we een constructie verzonnen die huurders in staat stelt hun woning zelf te kopen en daarna meteen door te verkopen aan een stedelijke woningcorporatie. Veel mensen gaan mee met die regeling. Zo voorkomen we dat Deutsche Wohnen alle macht krijgt aan de Karl-Marx-Allee.”

Voor het maken van verhalen hebben we jouw steun nodig.

Ja, ik word vriend (€6 per maand)
hans

Hans Wetzels

Hans Wetzels is cultuurwetenschapper en freelance journalist. Hij schrijft onder andere voor De Groene Amsterdammer, Het Parool en NRC …
Profielpagina